В пригороде Новосибирска коттеджных поселков сейчас меньше, чем в других мегаполисах России. Более того, далеко не все, заявленные к строительству поселки, действительно строятся. Одной из причин такой ситуации на рынке специалисты считают проблемы с юридическим оформлением объектов. Из десяти заемщиков под строительство или покупку готового жилья только один получает в банках ипотечный кредит. Однако брокеры прогнозируют в Новосибирске дальнейший рост популярности ипотечного кредитования под такие виды жилья, несмотря на все препятствия.
Приобретение загородной недвижимости в Новосибирске становится все более популярным. Как рассказал управляющий партнер консалтинговой компании DSO Consulting Сергей Дьячков, в последние два года Новосибирск испытывает взрывной рост индивидуального домостроения. Так, если в 2001–2005 годах регистрировалось до 30 тысяч кв. метров индивидуального жилья, то в 2006-м эта цифра составила 207 тысяч, а в 2007-м — 215 тысяч. Также в 2007 году банки стали предлагать кредитование покупки загородной недвижимости. По мнению директора новосибирского филиала кредитного брокера «ФОСБОРН ХОУМ» Артема Кудрина, одной из основных причин популярности загородной недвижимости стали высокие цены на недвижимость в городе.
За 2,5 млн рублей сегодня можно приобрести однокомнатную квартиру в Новосибирске или построить трехкомнатный дом в области (элитное жилье в расчет не берется).
Основные направления строительства загородного жилья в Новосибирске: бердское (21 % от общего количества коттеджей), ВАСХНИЛ (36 % от общего количества коттеджей), колыванское (9 %), северное (33 %). Всего в пригороде Новосибирска насчитывается 23 поселка, в которых находится 1650 коттеджей.
По данным DSO Consulting, в Новосибирске одна из самых низких среди всех мегаполисов России обеспеченность загородными коттеджными поселками.
Одной из главных проблем, мешающих развитию загородного малоэтажного строительства, являются юридические тонкости оформления земельных участков. «Новосибирск и окружающие его населенные пункты не предусматривали в зонах своего развития малоэтажного строительства коттеджных поселков, а за границами населенных пунктов строить загородное жилье нельзя ни на землях сельхозназначения, ни на землях лесного фонда, а других у нас вокруг нет.
Происходит замещение: для того чтобы построить жилой дом, надо либо назвать это дачей, либо базой отдыха», — объясняет вице-президент Сибирской гильдии девелоперов и управляющих недвижимостью Марина Антонова.
По ее мнению, до тех пор, пока оформление объекта не выйдет на цивилизованную стадию, банки не будут охотно кредитовать загородное строительство.
В загородной жилой недвижимости, как правило, только одна ипотечная сделка из десяти пригодна для реализации. Для сравнения: на рынке городского жилья только в одной сделке из десяти есть проблемы с документами. По словам директора дирекции ипотечного кредитования ФК «УРАЛСИБ» Николая Макаровского, количество ипотечных кредитов, выданных банком на загородную недвижимость, в том числе на готовую, по городу Новосибирску не превышает 1 % от общей суммы выданных кредитов.
При строительстве загородного дома, по мнению специалистов «ФОСБОРН ХОУМ», рассчитывать нужно на нецелевой кредит (под залог имеющейся недвижимости). Программы с залогом строящегося жилья имеют в лучшем случае 10 % банков. Сегодня банковские ставки на нецелевое кредитование составляют 12–16 % годовых в рублях. Кроме того, для строительства загородного дома можно использовать потребительский кредит. Средняя ставка по нему сейчас составляет 18 %.
Кредиты на приобретение готового жилья за городом под залог недвижимости выдают 85–90 % работающих в Новосибирске банков. Если документы на землю и строение оформлены должным образом, то дом становится предметом залога. Ограничивающими факторами в этом случае становятся цена дома и необходимый совокупный доход покупателей (как правило, от 60 тысяч рублей).
Сейчас, как говорят в «ФОСБОРН ХОУМ», заемщиками чаще всего становятся люди в возрасте от 27 до 47 лет, имеющие совокупный семейный доход 45–90 тысяч рублей. Средняя сумма выдаваемого кредита — 2 млн рублей. Собственные средства при этом составляют 15–30 %. Таким образом, купить в ипотеку домик с видом на лес и речку пока может себе позволить далеко не каждый новосибирец. Между тем, по прогнозам, востребованность кредитов на приобретение и строительство загородной недвижимости будет только расти. Но расти будут и цены. Как считает директор строительной организации ООО «Монтаж и отделка» Наталья Фомина, в 2008 году рост цен может составить не менее 20 %.
Справка: В 2005–2007 годах в Новосибирске было заявлено несколько крупных проектов коттеджных и пригородных поселков: Морской на ВАСХНИЛе («ABC-офис»), поселок ООО «Агросиб-Новосибирск» и поселок агентства «Эрмитаж» на северном направлении, Благовещенка (МЖК «Благовещенка») и Лазурный («Фуд-Мастер-Консалтинг») на бердском направлении. На сегодняшний день три из пяти поселков не строятся, в одном продано 18 участков (Лазурный), еще один (Благовещенка) находится в состоянии строительства. (Данные DSO Consulting). // Сообщает НГС. |
